不動産投資利回りドットコム｜マンション管理会社から一括見積で費用を見直し!!利回り上げるコツをご提案!!

皆さんは、なぜマンションのランニングコストや積立金の削減が簡単にできるのかご存知でしょうか。
これには3つの理由が挙げられています。

まず一つ目が、元々のマンションのランニングコストの設定に問題があるケースです。 元々マンションというのはランニングコストに余裕を持って設定しています。 それは、デベロッパーと管理会社との協議の中で、ランニングコストを決定しています。 通常、マンションを購入する際にマンション自体の購入価格を交渉する方はいても、ランニングコストについて交渉してくる方はいません。 そこで管理会社はランニングコストが高くなって値上げするリスクを回避するためにあらかじめコストを多めに設定しているのです。

また、管理会社は、多額の利益をもらっているケースがあります。 管理会社は管理委託契約に基づいた収益を得ているので前年より収益が下がってしまうと減益になってしまうのです。 そのために利益が取れるところからは取ってしまおうというのが管理会社の考えであったりもします。

そして、3つ目に不要な管理仕様が含まれているというケースです。 マンション内の管理業務の中には毎月にでも管理した方が良い項目と壊れたときに直した方が良い項目に別れています。 それなのに管理会社によっては利益を得るためにマンション管理会社の言いなりに提案され続けることもあり、不当なケースもよくあるのです。 そのため、複数の管理会社から見積もりを得たり、コンサルティング会社に適正価格を算出してもらったり、金額の大きくかかる点検を見直したり、行政の窓口に相談することで、ランニングコストを意外にも簡単に削減することが可能となります。

マンションのランニングコストが削減できる理由

まず理由として挙げられるのが、「１.そもそものマンションのランニングコストの設定がおかしい」からです。 マンションのランニングコストの設定は『余乗』をみて設定されています。これはマンション販売前にマンション販売会社（デベロッパー）とマンション管理会社にて打ち合わせを行い決定しているのですが、マンション購入時に購入価格に関して値下げ交渉を行う人は沢山いますが、マンションのランニングコストに関して交渉してくる人はほんのひとにぎりもいません。ということは、マンション管理会社はマンションのランニングコストに対しての最大のリスクとしては「運用している中でマンションのランニングコストが足りなくなり、値上げをする。」ということが一番のリスクとなります。よってあらかじめ余裕を持たせマンションのランニングコストの設定をしているのです。

次のケースとして考えられるのが「２．マンション管理会社が多額の利益を得ている」というケースです。
マンション管理会社は実際管理している管理物件に対して「物件の難易度」というものを設定しています。簡単に言うと物件の難易度＝クレームが多いか少ないかです。マンション管理におけるクレームと言うものには様々あり、「マンションのランニングコストの見直し」に関してもクレームのひとつになります。もともと１年間の利益が確定している「管理委託契約」という契約に基づき確定した収益を算出出来る業種なので、前年より収益が下がればもちろんマイナスになります。よって取れるところからは永久に取り続けると言う負のスパイラルが蔓延している業種であるのです。もちろん昨今ではそう言った管理会社は徐々に淘汰されておりますし、弊社が業務提携させていただいておりますマンション管理会社は少なくともそういったことは御座いません。

最後に「３.必要の無い管理仕様が含まれている」と言うことです。マンション管理組合様の方針にもよりますが、点検を毎月かけたほうが良い項目と、壊れたときに直す方がお得と言う項目があります。マンション管理会社の言いなりに動くとこの判断ができなくなり、すべての仕様を受け入れているマンション管理組合様が多く散見されます。不動産投資利回りではこのような「マンション管理仕様の見直し」もかけることが出来ます。

以上の理由からマンションのランニングコストは見直すことで必ず適正金額にすることが出来るのです。
マンション管理会社の見直しに関するデータと実績値は上記をご確認下さい。

次に、マンションのランニングコストを削減する方法です。ランニングコストを見直し・削減するにはいくつかの方法があります。
下記の表をご確認下さい。

マンションのランニングコストを削減する方法

次に、どうやってマンションのランニングコストを削減するのかを考えてみましょう。 その方法は幾つか考えられます。 まずは、複数の管理会社から見積りをとる方法があります。 もしくは、コンサルティング会社に依頼して適正な金額を出してもらう方法も考えられます。 または、ランニングコストの中でも金額が大きくなりやすい項目を見直してみることです。 たとえば、エレベーターの保守点検費や機械式駐車場の保守などがそれにあたります。
他の方法としては、行政機関などの窓口に相談してみるというのもあります。 これらの方法の中で最も効果的な方法は、複数の管理会社から見積りをとって比較検討することです。

@kanrihi からのツイート